Гepмaния – Научни изследвания и експериментални разработки и свързаните с тях консултантски услуги – Forschungsvorhaben zur Evaluierung des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

Законът за разпределение на агенските разходи при посредничеството на договори за продажба на апартаменти и едносемейни домове (BGBl. I 2020, Nr. 28) влиза в сила на 23 декември 2020 г. Целта на закона е въвеждането на промени в агенското право, с които чрез обвързващи за цялата федерация правила да се увеличават прозрачността и правната сигурност при посредничеството на договори за продажба на апартаменти и едносемейни домове, и да се защитават особено потребителите, които са купувачи на недвижими имоти, от използването на фактическа принудителна ситуация. Основен елемент на закона е забраната за пълното или преобладаващо прехвърляне на агенските разходи на една от страните на договора за продажба, ако на страната на купувача е потребител. Тази забрана е въведена независимо от това, дали и двете или само една от страните на договора за продажба са също страни на агенския договор. В случай на заключване на (агенски) договор само между една от страните на договора за продажба и агента/агента, за (договорното) прехвърляне на агенските разходи е установен максимален лимит от 50% от общата сума на агенското възнаграждение. За осигуряване на горните правила е установено законово, че в случай на прехвърляне на агенските разходи на страната, която не е заключила агенския договор, плащането на агенското възнаграждение става задължително, само след като другата страна докаже, че е изпълнила своята задължение за плащане. Освен това, за случая, в който и продавача, и купувача са страни на агенския договор, е установено законово, че разходите трябва да бъдат поделяни по равно. В обосновката на правителствения проект на „Законът за разпределение на агенските разходи при посредничеството на договори за продажба на апартаменти и едносемейни домове“ е обявено, че се планира да се проведе оценка на промените в закона най-късно след пет години (Документ на Бундестага 19/15827, страница 18). Обект на оценката ще бъде проверката дали целите, поставени с новата регламентация, са били постигнати и дали са възникнали някакви странични последици. В частност, трябва да се провери, дали на купувачите на тези имоти продължават да се прехвърлят агенски разходи, които са възникнали предимно в интереса на продавача. В тази връзка трябва да се установи, как се отразяват правилата за разпределение на агенското възнаграждение върху височината на обичайното възнаграждение и на прозрачността на ценообразуването. Оценката трябва да се проведе на основата на данни за пазара на жилищни имоти (особено цените на продажба на засегнатите имоти), на анкетиране на релевантните участници в пазара (купувачи, продавачи и агенти) както и на членове на засегнатите юридически професии. Изпълнителят или изпълнителката трябва да създаде самостоятелно научно концепция. На основата на описанието на изпълнението ще бъдат предварително определени темите, въпросите и някои методологични подходи. На тази основа трябва да бъдат разработени иновативни предложения за решение и така да се предоставят съществени собствени приноси за структурирането на изпълнението. Очаква се концептуално решение в смисъл на § 14 Abs. 3 Nr. 2 VgV. Изпълнението трябва да бъде разпределено като един общ договор. Подробности могат да бъдат намерени в документите за разпределение.