Γερμανία – Υπηρεσίες έρευνας και ανάπτυξης, καθώς και συναφείς υπηρεσίες παροχής συμβουλών – Forschungsvorhaben zur Evaluierung des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

Το νόμος περί την διανομή των επιτροπίων των μεσιτών στην μεσολάβηση αγοραπωλησιών κατοικιών και μονοκατοικιών (BGBl. I 2020, Nr. 28) εντάχθηκε σε ισχύ στις 23 Δεκεμβρίου 2020. Στόχος του νόμου ήταν η εισαγωγή αλλαγών στο δίκαιο των μεσιτών, με τις οποίες, μέσω ομοιογενών κανονισμών που ισχύουν σε ολόκληρη την χώρα, αυξάνεται η διαφάνεια και η νομική ασφάλεια στην μεσολάβηση αγοραπωλησιών κατοικιών και μονοκατοικιών και, κυρίως, προστατεύονται οι καταναλωτές ως αγοραστές ιδιοκτησίας κατοικιών από την εκμετάλλευση μιας πραγματικής αναγκαστικής κατάστασης. Κύριο στοιχείο του νόμου ήταν η απαγόρευση της πλήρους ή υπερισχυούσας μεταφοράς των επιτροπίων των μεσιτών σε μία από τις πλευρές της συμφωνίας αγοράς, αν υπάρχει καταναλωτής στην πλευρά του αγοραστή. Αυτή η απαγόρευση εγκρίθηκε ανεξάρτητα από το αν και οι δύο ή μόνο μία από τις πλευρές της συμφωνίας αγοράς είναι επίσης συμβαλλόμενοι του συμβολαίου μεσολάβησης. Για την περίπτωση κλείσιμο συμβολαίου (μεσολάβησης) μόνο μεταξύ μιας από τις πλευρές της συμφωνίας αγοράς και του μεσίτου/της μεσίτης, ορίστηκε ένα μέγιστο όριο του 50% του συνολικού επιτρόπιου των μεσιτών για την (συμβολαιακή) μεταφορά των επιτροπίων των μεσιτών. Για την ασφάλιση των παραπάνω κανονισμών, ορίστηκε νομικά ότι, σε περίπτωση μεταφοράς των επιτροπίων των μεσιτών στην πλευρά που δεν έκλεισε το συμβόλαιο μεσολάβησης, η πληρωμή του επιτρόπιου των μεσιτών θα γίνει επιβάλλουσα μόνο όταν η άλλη πλευρά αποδείξει ότι έχει ικανοποιήσει τις υποχρεώσεις της. Επίσης, ορίστηκε νομικά ότι, αν και ο πωλητής και ο αγοραστής είναι συμβαλλόμενοι του συμβολαίου μεσολάβησης, θα πρέπει να υπάρχει μοιρασμένη φόρτωση των κόστους. Στην εξήγηση της πρότασης της κυβέρνησης για το "νόμο περί την διανομή των επιτροπίων των μεσιτών στην μεσολάβηση αγοραπωλησιών κατοικιών και μονοκατοικιών" ανακοινώθηκε ότι η πρόθεση είναι να αξιολογηθούν οι αλλαγές των κανονισμών εντός πέντε ετών (Bundestagsdrucksache 19/15827, σελίδα 18). Το θέμα της αξιολόγησης θα είναι η ελέγχηση αν έχουν επιτευχθεί οι στόχοι που ακολουθήθηκαν με την νέα ρύθμιση και ποιες παραπληροφορίες έχουν πιθανώς εμφανιστεί. Πιο συγκεκριμένα, θα πρέπει να ελεγχθεί, βάσει της πραγματικής εξέλιξης του αγοραστικού αγοράς κατοικιών και μονοκατοικιών, αν σε αυτούς τους αγοραστές συνεχίζουν να μεταφέρονται επιτροπία μεσιτών που προέκυψαν κυρίως στο συμφέρον του πωλητή. Σε αυτό το πλαίσιο, θα πρέπει να ελεγχθεί, βάσει της εξέλιξης της αγοράς των μεσιτών, πώς οι κανονισμοί για την διανομή του επιτρόπιου των μεσιτών έχουν επηρεάσει το ύψος της συνηθισμένης αμοιβής και την εύκολη παρακολούθηση της τιμής. Η αξιολόγηση θα πραγματοποιηθεί με βάση πρωτογενείς δεδομένα της αγοράς κατοικιών (κυρίως οι τιμές αγοράς των σχετικών ακινήτων), μια έρευνα των σχετικών συμμετεχόντων της αγοράς (αγοραστές, πωλητές και μεσίτες) καθώς και μελών των σχετικών νομικών επαγγελματιών. Ο εκτελεστής ή η εκτελέστρια πρέπει να δημιουργήσει ανεξάρτητα ένα ερευνητικό σχέδιο. Με βάση την περιγραφή των εργασιών, θα ορίζονται τα ερευνητικά θέματα, ερωτήματα και ορισμένες μεθοδολογικές προσέγγισης – όχι ολοκληρωτικά. Επάνω σε αυτή τη βάση θα πρέπει να αναπτυχθούν πρωτοποριακές προτάσεις λύσεων και, ως εκ τούτου, σημαντικές δικές τους συνεισφορές στην οργάνωση της εργασίας. Πρέπει να προσφέρεται μια συστηματική λύση σύμφωνα με το § 14 Abs. 3 Nr. 2 VgV. Η εργασία πρέπει να παραγγελθεί ως ένα ολοκληρωμένο έργο. Λεπτομέρειες μπορούν να βρεθούν στα έγγραφα της διαδικασίας διανομής.