Germania – Servizi di ricerca e sviluppo nonché servizi di consulenza affini – Forschungsvorhaben zur Evaluierung des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

La legge sulla distribuzione dei costi di intermediazione nella mediazione di contratti di acquisto di appartamenti ed edifici residenziali (BGBl. I 2020, Nr. 28) è entrata in vigore il 23 dicembre 2020. L'obiettivo della legge era l'introduzione di modifiche nel diritto di intermediazione, con le quali, tramite regolamenti vincolanti a livello nazionale, è stata aumentata la trasparenza e la sicurezza giuridica nella mediazione di contratti di acquisto di appartamenti ed edifici residenziali e, in particolare, i consumatori, in qualità di acquirenti di proprietà immobiliari, sono stati protetti dall'esploitamento di una situazione di fatto di costrizione. Il nucleo della legge era un divieto di trasferimento totale o prevalente dei costi di intermediazione a una delle parti del contratto di acquisto, a condizione che la parte acquirente sia un consumatore. Questo divieto è stato introdotto indipendentemente dal fatto che entrambe le parti o solo una delle parti del contratto di acquisto siano anche parti del contratto di intermediazione. In caso di stipula di un contratto (di intermediazione) solo tra una delle parti del contratto di acquisto e l'intermediario, è stata fissata una soglia massima del 50% del compenso complessivo dell'intermediario per il passaggio (contrattuale) dei costi di intermediazione. Per garantire la suddetta regolamentazione, è stato stabilito per legge che, in caso di trasferimento dei costi di intermediazione alla parte che non ha stipulato il contratto di intermediazione, il pagamento del compenso dell'intermediario sarà dovuto solo dopo che l'altra parte ha dimostrato di aver adempiuto al proprio obbligo di pagamento. Analogamente, è stato stabilito per legge che, nel caso in cui sia il venditore che l'acquirente siano parti del contratto di intermediazione, vi sia una ripartizione equa dei costi. Nella giustificazione del progetto di legge del "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" è stato annunciato che si intende valutare le disposizioni modificate entro cinque anni al massimo (Bundestagsdrucksache 19/15827, Seite 18). L'oggetto della valutazione sarà la verifica se gli obiettivi perseguiti con la nuova regolamentazione siano stati raggiunti e quali eventuali effetti collaterali siano insorti. In particolare, sulla base dello sviluppo effettivo del mercato degli appartamenti ed edifici residenziali, sarà verificato se i costi di intermediazione siano ancora trasferiti agli acquirenti di tali immobili, costi che sono sorti principalmente nell'interesse del venditore. In questo contesto, sulla base dello sviluppo del mercato nel settore dell'intermediazione, sarà stabilito come le disposizioni sulla distribuzione del compenso dell'intermediario abbiano influenzato l'importo della remunerazione abituale e la trasparenza della formazione dei prezzi. La valutazione sarà effettuata sulla base di dati grezzi del mercato immobiliare (in particolare i prezzi di acquisto degli immobili in questione), di un sondaggio tra i partecipanti rilevanti del mercato (acquirenti, venditori e intermediari) nonché membri delle professioni giuridiche coinvolte. L'appaltatore deve elaborare autonomamente un concetto di ricerca. I temi, le domande e alcuni approcci metodologici della ricerca saranno definiti nella descrizione delle prestazioni. Sulla base di ciò, saranno sviluppate soluzioni innovative e, quindi, saranno forniti contributi essenziali alla strutturazione della prestazione. Si attende una soluzione concettuale ai sensi del § 14 Abs. 3 Nr. 2 VgV. La prestazione dovrebbe essere aggiudicata come un appalto complessivo. I dettagli sono riportati nei documenti di gara.