Niemcy – Usługi badawcze i eksperymentalno-rozwojowe oraz pokrewne usługi doradcze – Forschungsvorhaben zur Evaluierung des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

Ustawa o rozdziale kosztów pośrednictwa przy pośrednictwie w umowach kupna mieszkań i domów jednorodzinnych (BGBl. I 2020, Nr. 28) weszła w życie 23 grudnia 2020 r. Celem ustawy było wprowadzenie zmian w prawie pośrednictwa, których celem było zwiększenie przejrzystości i pewności prawnej przy pośrednictwie w umowach kupna mieszkań i domów jednorodzinnych poprzez wprowadzenie obowiązujących na całym obszarze kraju regulacji, a w szczególności ochrona konsumentów jako nabywców nieruchomości mieszkalnych przed wykorzystaniem faktycznej sytuacji przymusowej. Główna część ustawy zakazywała całkowitego lub przeważającego przeniesienia kosztów pośrednictwa na jedną ze stron umowy kupna, jeśli po stronie nabywcy jest konsument lub konsumentka. To zakaz wprowadzono niezależnie od tego, czy obie strony umowy kupna, czy tylko jedna z nich są również stronami umowy pośrednictwa. W przypadku zawarcia umowy (pośrednictwa) tylko między jedną ze stron umowy kupna i pośrednikiem/pośredniczką, dla (umownych) przekazywania kosztów pośrednictwa ustalono maksymalny limit 50 proc. całkowitej opłaty pośrednika. W celu zapewnienia powyższej regulacji ustawowo ustalono, że w przypadku przekazania kosztów pośrednictwa na stronę, która nie zawarła umowy pośrednictwa, opłata pośrednika stanie się do zapłaty dopiero po tym, jak druga strona udowodni, że spełniła swoje zobowiązanie płatnicze. Również w przypadku, gdy zarówno sprzedawca, jak i nabywca są stronami umowy pośrednictwa, ustalono podział kosztów po połowie. W uzasadnieniu projektu rządowego „Ustawy o rozdziale kosztów pośrednictwa przy pośrednictwie w umowach kupna mieszkań i domów jednorodzinnych” zapowiedziano, że zamierza się ocenić zmodyfikowane przepisy najpóźniej po pięciu latach (Bundestagsdrucksache 19/15827, str. 18). Przedmiotem oceny ma być sprawdzenie, czy cele, które zostały osiągnięte przez nową regulację i jakie ewentualne skutki uboczne wystąpiły. W szczególności, na podstawie rzeczywistego rozwoju rynku mieszkań i domów jednorodzinnych, należy sprawdzić, czy nadal na nabywców tych nieruchomości przenoszone są koszty pośrednictwa, które powstały głównie w interesie sprzedawcy. W tym kontekście, na podstawie rozwoju rynku w dziedzinie pośrednictwa, należy ustalić, jak wpłynęły przepisy dotyczące rozdzielenia opłaty pośrednika na wysokość zwyczajowej wynagrodzenia i przejrzystość ceny. Ocena ma być przeprowadzona na podstawie danych rynku mieszkań (w szczególności ceny kupna dotyczących nieruchomości), ankiety uczestników rynku (nabywców, sprzedawców i pośredników) oraz członków dotkniętych zawodów prawniczych. Wykonawca lub wykonawczyni samodzielnie ma opracować koncepcję badawczą. Na podstawie opisu usługi zostaną określone tematy badawcze, pytania badawcze oraz pewne podejścia metodologiczne – nie wyczerpująco. Na tej podstawie należy opracować innowacyjne propozycje rozwiązań i tym samym wprowadzić istotne własne wkłady do strukturalnego kształtowania usługi. Oczekuje się rozwiązania koncepcyjnego w sensie § 14 Abs. 3 Nr. 2 VgV. Usługa ma być przyznana jako całość. Szczegóły można znaleźć w dokumentach przetargowych.