Alemanha – Serviços de investigação e desenvolvimento e serviços de consultoria conexos – Forschungsvorhaben zur Evaluierung des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

A Lei sobre a Distribuição dos Custos de Intermediação na Mediação de Contratos de Compra de Apartamentos e Casas Unifamiliares (BGBl. I 2020, Nr. 28) entrou em vigor em 23 de dezembro de 2020. O objetivo da lei era introduzir alterações no direito de mediação, com as quais, através de regulamentos vinculativos uniformes em todo o país, a transparência e a segurança jurídica na mediação de contratos de compra de apartamentos e casas unifamiliares seriam aumentadas e, em particular, os consumidores como compradores de imóveis seriam protegidos contra a exploração de uma situação de coação factual. A principal disposição da lei foi a proibição da transferência total ou predominante dos custos de mediação para uma das partes do contrato de compra, desde que a parte compradora seja um consumidor. Esta proibição foi introduzida independentemente de ambas as partes do contrato de compra, ou apenas uma delas, serem também partes do contrato de mediação. No caso de um contrato de mediação ser celebrado apenas entre uma das partes do contrato de compra e o mediador, foi fixado um limite máximo de 50 por cento do total do salário do mediador para a transferência contratual dos custos de mediação. Para garantir a disposição acima mencionada, foi legalmente estabelecido que, no caso de transferência dos custos de mediação para a parte que não celebrou o contrato de mediação, o pagamento do salário do mediador só se tornará exequível quando a outra parte provar que cumpriu a sua obrigação de pagamento. Da mesma forma, foi legalmente estabelecido que, se tanto o vendedor como o comprador forem partes do contrato de mediação, os custos serão suportados em partes iguais. Na justificação do projeto de lei do "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser", foi anunciado que a intenção é avaliar as disposições alteradas até cinco anos após a sua entrada em vigor (Bundestagsdrucksache 19/15827, página 18). O objeto da avaliação será verificar se os objetivos perseguidos com a nova regulamentação foram alcançados e quaisquer efeitos secundários que possam ter ocorrido. Em particular, deve ser verificado, com base no desenvolvimento real do mercado de apartamentos e casas unifamiliares, se os custos de mediação continuam a ser transferidos para os compradores dessas imóveis, que surgiram principalmente no interesse do vendedor. Neste contexto, deve ser determinado, com base no desenvolvimento do mercado no setor de mediação, como as disposições sobre a distribuição do salário do mediador afetaram a altura da remuneração habitual e a transparência da formação dos preços. A avaliação deve ser baseada em dados brutos do mercado de habitação (nomeadamente os preços de compra das imóveis em questão), num inquérito aos intervenientes relevantes do mercado (compradores, vendedores e mediadores) e membros das profissões jurídicas afetadas. O adjudicatário ou adjudicatária deve elaborar autonomamente um conceito de investigação. Com base na descrição dos serviços, serão definidos os temas e questões de investigação, bem como certos enfoques metodológicos – não de forma exaustiva. Com base nisso, devem ser desenvolvidas propostas de solução inovadoras e, assim, devem ser apresentadas contribuições próprias significativas para a estruturação da prestação. Espera-se uma solução conceitual no sentido do § 14 Abs. 3 Nr. 2 VgV. O serviço deve ser adjudicado como um contrato global. Os detalhes podem ser encontrados nos documentos de adjudicação.