Germania – Servicii de cercetare şi de dezvoltare şi servicii conexe de consultanţă – Forschungsvorhaben zur Evaluierung des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

Legea privind repartiția cheltuielilor de agenție în cazul intermediarilor de contracte de cumpărare a apartamentelor și caselor unifamiliale (BGBl. I 2020, Nr. 28) a intrat în vigoare la 23 decembrie 2020. Scopul legii a fost introducerea de modificări în dreptul agențiilor, prin care, prin reguli obligatorii la nivel național, transparența și siguranța juridică în cazul intermediarilor de contracte de cumpărare a apartamentelor și caselor unifamiliale au fost crescute, și mai ales consumatorii, ca cumpărători de proprietăți imobiliare, au fost protejați împotriva exploatării unei situații de constrângere efectivă. Elementul central al legii a fost interzicerea transferului complet sau predominant al cheltuielilor de agenție către una dintre părțile contractului de cumpărare, în cazul în care partea cumpărătorului este un consumator. Această interzicere a fost introdusă independent de faptul că ambele părți sau doar una dintre părțile contractului de cumpărare sunt, de asemenea, părți ale contractului de agenție. În cazul încheierii unui contract (de agenție) doar între una dintre părțile contractului de cumpărare și agenția/agentul, a fost stabilită o limită maximă de 50% din totalul comisionului de agenție pentru transmiterea contractuală a cheltuielilor de agenție. Pentru a asigura reglementarea de mai sus, a fost stabilit prin lege că, în cazul transmiterii cheltuielilor de agenție către partea care nu a încheiat contractul de agenție, plata comisionului de agenție va deveni datorie numai atunci când cealaltă parte a dovedit că a îndeplinit obligația de plată. De asemenea, în cazul în care atât vânzătorul, cât și cumpărătorul sunt părți ale contractului de agenție, a fost stabilită o împărțire egală a cheltuielilor prin lege. În justificarea proiectului de lege „Legea privind repartiția cheltuielilor de agenție în cazul intermediarilor de contracte de cumpărare a apartamentelor și caselor unifamiliale” a fost anunțat că se intenționează să se evalueze dispozițiile modificate cel târziu după cinci ani (Bundestagsdrucksache 19/15827, pagina 18). Subiectul evaluării va fi verificarea dacă obiectivele urmărite prin noua reglementare au fost atinse și dacă au apărut eventual efecte secundare. În special, se va verifica, pe baza dezvoltării reale a pieței de apartamente și case unifamiliale, dacă cumpărătorii acestor imobile continuă să le fie transferate cheltuieli de agenție care au apărut în principal în interesul vânzătorului. În această legătură, se va stabili, pe baza dezvoltării pieței în domeniul agențiilor, cum s-au reflectat dispozițiile privind repartiția comisionului de agenție asupra înălțimii obișnuite de remunerație și asupra transparenței formării prețurilor. Evaluarea se va baza pe date brute ale pieței de locuințe (în special, prețurile de cumpărare ale imobililor în cauză), un sondaj al participanților relevanți la piață (cumpărători, vânzători și agenți) și membri ai profesiei juridice afectate. Contractantul sau contractanta va elabora independent un concept de cercetare. Pe baza descrierii performanței vor fi predate temele, întrebările și unele abordări metodologice – nu definitiv. Pe această bază, se vor elabora soluții inovatoare și, prin urmare, se vor adăuga contribuții esențiale la structurarea performanței. Se așteaptă o soluție conceptuală în sensul § 14 Abs. 3 Nr. 2 VgV. Prestarea de servicii trebuie să fie atribuită ca un contract global. Detaliile se pot găsi în documentele de atribuire.