Nemecko – Výskum a vývoj a súvisiace poradenské služby – Forschungsvorhaben zur Evaluierung des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

Zákon o rozdelení provizných poplatkov pri zprostredkovaní zmlúv o predaj bytov a rodinných domov (BGBl. I 2020, Nr. 28) vstúpil do účinnosti 23. decembra 2020. Cieľom zákona bolo zavedenie zmen v zákonoch o zprostredkovaní, ktorými sa malo zvýšiť transparentnosť a právnu istotu pri zprostredkovaní zmlúv o predaj bytov a rodinných domov a najmä ochrániť spotrebiteľov ako kúpcu bytového majetku pred využitím faktickej núdzovej situácie. Jadrom zákona bolo zákaz úplného alebo prevažujúceho prenesenia provizných poplatkov na jednu z strán zmlúvy o predaj, ak na strane kúpcu je spotrebiteľ alebo spotrebiteľka. Tento zákaz bol zavedený nezávisle od toho, či obe strany zmlúvy o predaj alebo iba jedna z nich sú tiež stranami zmlúvy o zprostredkovaní. V prípade zmlúvy (o zprostredkovaní) uzatvorenej iba medzi jednou z strán zmlúvy o predaj a zprostredkovateľom/zprostredkovateľkou bola pre prenesenie provizných poplatkov na zmlúvu ustanovená maximálna horná hranica 50 percent celkového provizného. Na zabezpečenie uvedenej regulácie bolo zákonne ustanovené, že v prípade prenesenia provizných poplatkov na stranu, ktorá zmlúvu o zprostredkovaní neuzatvorila, bude platieb provizného vykonaná až po tom, čo druhá strana dokáže, že splnila svoju platobnú povinnosť. Takisto bolo zákonne ustanovené, že v prípade, že sú obe strany, kúpec aj predajca, stranami zmlúvy o zprostredkovaní, sa provizné poplatky delia po polovicne. V odôvodnení vládneho návrhu zákona o rozdelení provizných poplatkov pri zprostredkovaní zmlúv o predaj bytov a rodinných domov bolo ohlásené, že sa plánuje, že sa zmenené predpisy budú hodnotiť najneskôr po piatich rokoch (Bundestagsdrucksache 19/15827, strana 18). Predmetom hodnotenia bude overenie, či boli dosiahnuté ciele, ktoré sa mali dosiahnuť s novou reguláciou, a aké vedľajšie následky možno v prípade nastali. Najmä sa má overiť na základe skutočného vývoja trhu s bytami a rodinnými domami, či sa na kúpcu týchto nemovitostí stále prenášajú provizné poplatky, ktoré vznikli prevažne v záujme predajcu. V tomto súvisle sa má na základe vývoja trhu v oblasti zprostredkovania overiť, ako sa zmeny v predpisoch o rozdelení provizného na výšku bežného odmenenia a na prehľadnosť tvorby ceny. Hodnotenie sa má uskutočniť na základe údajov o trhu s bytami (najmä ceny predaných nemovitostí), výsledech výskumu relevantných účastníkov trhu (kúpci, predajcovia a zprostredkovatelia) a členov zasiahnutých právnych profesii. Zadávateľ alebo zadávateľka musí samostatne vytvoriť výskumný koncept. Na základe popisu výkona budú predpísané výskumné témy, výskumné otázky a určité metodické prístupy – nie úplne. Na základe toho sa majú vyvinúť inovatívne návrhy riešení a tak sa majú poskytnúť podstatné vlastné príspevky k štrukturovanej realizácii výkona. Očakáva sa koncepčný riešenie v zmysle § 14 Abs. 3 Nr. 2 VgV. Výkon sa má vykonať ako celkový objednávka. Podrobnosti sú uvedené v dokumentoch k objednávke.