Alemania – Servicios de investigación y desarrollo y servicios de consultoría conexos – Forschungsvorhaben zur Evaluierung des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

La Ley sobre la distribución de los costes de los agentes inmobiliarios en la mediación de contratos de compra de viviendas y casas unifamiliares (BGBl. I 2020, Nr. 28) entró en vigor el 23 de diciembre de 2020. El objetivo de la ley era introducir cambios en el derecho de los agentes inmobiliarios, mediante los cuales, a través de regulaciones vinculantes uniformes a nivel federal, se aumentaría la transparencia y la seguridad jurídica en la mediación de contratos de compra de viviendas y casas unifamiliares y, en particular, se protegería a los consumidores, como compradores de viviendas, de la explotación de una situación de coacción fáctica. El componente central de la ley fue la prohibición de la transferencia total o predominante de los costes de los agentes inmobiliarios a una de las partes del contrato de compra, siempre que en el lado del comprador haya un consumidor. Esta prohibición se introdujo independientemente de si ambas o solo una de las partes del contrato de compra también son partes del contrato de los agentes inmobiliarios. En el caso de la celebración de un contrato (de los agentes inmobiliarios) solo entre una de las partes del contrato de compra y el agente inmobiliario, se estableció un límite máximo del 50% del total del salario del agente inmobiliario para la transferencia (contractual) de los costes de los agentes inmobiliarios. Para garantizar la regulación mencionada anteriormente, se estableció legalmente que, en el caso de la transferencia de los costes de los agentes inmobiliarios a la parte que no ha celebrado el contrato de los agentes inmobiliarios, el pago del salario del agente inmobiliario solo será exigible cuando la otra parte haya demostrado que ha cumplido con su obligación de pago. Del mismo modo, se estableció legalmente una distribución equitativa de los costes en el caso de que tanto el vendedor como el comprador sean partes del contrato de los agentes inmobiliarios. En la justificación del borrador del gobierno del "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" se anunció que se tiene la intención de evaluar las disposiciones modificadas a más tardar cinco años después (Bundestagsdrucksache 19/15827, página 18). El objeto de la evaluación será revisar si se han alcanzado los objetivos perseguidos con la nueva regulación y qué efectos secundarios han surgido en su caso. En particular, se debe verificar, sobre la base del desarrollo real del mercado de viviendas y casas unifamiliares, si se siguen transfiriendo a los compradores de estos inmuebles costes de los agentes inmobiliarios que han surgido principalmente en interés del vendedor. En este contexto, se debe determinar, en función del desarrollo del mercado en el ámbito de los agentes inmobiliarios, cómo han afectado las disposiciones sobre la distribución del salario de los agentes inmobiliarios a la altura de la remuneración habitual y a la transparencia de la formación de precios. La evaluación se llevará a cabo sobre la base de datos brutos del mercado de viviendas (en particular, los precios de compra de los inmuebles en cuestión), una encuesta a los participantes relevantes del mercado (compradores, vendedores y agentes inmobiliarios) así como miembros de las profesiones jurídicas afectadas. El contratista o contratista debe elaborar de forma autónoma un concepto de investigación. Con base en la descripción de los servicios, se predefinen los temas, preguntas y ciertos enfoques metodológicos de la investigación, sin que esto sea exhaustivo. Sobre esta base, se deben desarrollar soluciones innovadoras y, por lo tanto, contribuir de manera significativa a la estructuración de la prestación. Se espera una solución conceptual en el sentido del § 14 Abs. 3 Nr. 2 VgV. El servicio debe adjudicarse como un contrato global. Los detalles se pueden encontrar en los documentos de adjudicación.