Allemagne – Services de recherche et développement et services de conseil connexes – Forschungsvorhaben zur Evaluierung des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

La loi sur la répartition des frais d'agence dans la médiation des contrats de vente d'appartements et de maisons unifamiliales (BGBl. I 2020, Nr. 28) est entrée en vigueur le 23 décembre 2020. L'objectif de la loi était d'introduire des modifications dans le droit des agents immobiliers, visant à augmenter la transparence et la sécurité juridique dans la médiation des contrats de vente d'appartements et de maisons unifamiliales par des règlements contraignants au niveau fédéral et à protéger en particulier les consommateurs et les consommatrices en tant qu'acheteurs de biens immobiliers contre l'exploitation d'une situation de contrainte de facto. L'élément central de la loi était l'interdiction de transférer entièrement ou majoritairement les frais d'agence à l'une des parties du contrat de vente, à condition qu'un consommateur ou une consommatrice se trouve du côté de l'acheteur. Cette interdiction a été introduite indépendamment du fait que les deux parties ou seulement l'une des parties du contrat de vente soient également parties au contrat d'agence. En cas de conclusion d'un contrat (d'agence) uniquement entre l'une des parties du contrat de vente et l'agent/la conseillère, un plafond maximal de 50 % du montant total de la rémunération de l'agent a été fixé pour le transfert (contractuel) des frais d'agence. Pour garantir la réglementation susmentionnée, il a été légalement stipulé que, en cas de transfert des frais d'agence à la partie qui n'a pas conclu le contrat d'agence, le paiement de la rémunération de l'agent ne deviendrait exigible qu'après que l'autre partie a prouvé qu'elle a rempli son obligation de paiement. De même, il a été légalement stipulé qu'en cas où tant le vendeur que l'acheteur sont parties au contrat d'agence, les coûts sont partagés à parts égales. Dans l'exposé des motifs du projet de loi du „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“, il a été annoncé que l'intention était d'évaluer les dispositions modifiées au plus tard cinq ans après (Bundestagsdrucksache 19/15827, Seite 18). L'objet de l'évaluation doit être de vérifier si les objectifs visés par la nouvelle réglementation ont été atteints et quelles conséquences indirectes ont éventuellement surgi. En particulier, il doit être vérifié, à l'aide du développement réel du marché des appartements et des maisons unifamiliales, si des frais d'agence continuent d'être transférés aux acheteurs de ces biens immobiliers, qui sont principalement dans l'intérêt du vendeur. Dans ce contexte, il doit être déterminé, à l'aide du développement du marché dans le domaine des agents immobiliers, comment les dispositions sur la répartition de la rémunération de l'agent ont affecté le montant de la rémunération habituelle et la transparence de la formation des prix. L'évaluation doit être basée sur des données brutes du marché immobilier (en particulier les prix d'achat des biens immobiliers concernés), une enquête auprès des parties prenantes du marché concernées (acheteurs, vendeurs et agents) ainsi que des membres des professions juridiques concernées. Le titulaire du marché ou la titulaire du marché doit élaborer de manière autonome un concept de recherche. Sur la base de la description des prestations, les thèmes, questions et certaines approches méthodologiques de recherche – non exhaustifs – sont prédéfinis. Sur cette base, des propositions de solutions innovantes doivent être élaborées et ainsi des contributions essentielles doivent être apportées à la structuration de la prestation. Une solution conceptuelle au sens de l'article 14, paragraphe 3, numéro 2, VgV est attendue. La prestation doit être attribuée sous forme de marché global. Les détails peuvent être consultés dans les documents de passation des marchés.