Duitsland – Onderzoek en ontwikkeling, en aanverwante adviezen – Forschungsvorhaben zur Evaluierung des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

Het Wet over de verdeling van de makelaarkosten bij de bemiddeling van koopovereenkomsten over woningen en eengezinswoningen (BGBl. I 2020, Nr. 28) is op 23 december 2020 in werking getreden. Het doel van de wet was de invoering van wijzigingen in de makelaarwetgeving, waarbij door landelijk bindende regelgeving de transparantie en rechtszekerheid bij de bemiddeling van koopovereenkomsten over woningen en eengezinswoningen werden verhoogd en in het bijzonder consumenten als koper van woningbezit werden beschermd tegen de uitbuiting van een feitelijke dwangsituatie. Het kernpunt van de wet was een verbod op de volledige of overwegende overdracht van makelaarkosten aan een partij van de koopovereenkomst, mits aan de koperzijde een consument of consumentin staat. Dit verbod werd onafhankelijk van het feit of beide of slechts een van de partijen van de koopovereenkomst ook partij van de makelaarovereenkomst zijn, ingesteld. Voor het geval van een (makelaar-)overeenkomstssluiting alleen tussen een van de partijen van de koopovereenkomst en de makelaar/makelaarster werd een maximale bovengrens van 50 procent van het totaal te betalen makelaarsalaris vastgesteld. Ter afzekering van de bovenstaande regelgeving werd wettelijk vastgesteld dat in geval van overdracht van de makelaarkosten aan de partij die de makelaarovereenkomst niet heeft afgesloten, de betaling van het makelaarsalaris pas dan verplichtend wordt, wanneer de andere partij heeft aangetoond dat zij haar betalingsverplichting heeft nagekomen. Eveneens werd wettelijk vastgesteld dat in geval dat zowel verkoper als koper partij van de makelaarovereenkomst zijn, een gedeelde kostenverdeling plaatsvindt. In de begeleidende notities van de regeringsontwerp van het „Wet over de verdeling van de makelaarkosten bij de bemiddeling van koopovereenkomsten over woningen en eengezinswoningen“ werd aangekondigd dat de bedoeling is om de gewijzigde bepalingen na hoogstens vijf jaar te evalueren (Bundestagsdrucksache 19/15827, pagina 18). Onderwerp van de evaluatie zal de controle zijn of de met de nieuwe regelgeving nagestreefde doelstellingen zijn bereikt en welke nevengevolgen eventueel zijn opgetreden. In het bijzonder zal op basis van de werkelijke ontwikkeling van de markt voor woningen en eengezinswoningen worden gecontroleerd of aan kopers van deze onroerende goederen nog steeds makelaarkosten worden overgedragen, die voornamelijk in het belang van de verkoper zijn ontstaan. In deze context zal op basis van de marktonwikkeling in het gebied van de makelaars worden vastgesteld, hoe de bepalingen over de verdeling van het makelaarsalaris van invloed zijn geweest op de hoogte van de gebruikelijke vergoeding en de na te volgen prijsvorming. De evaluatie zal op basis van bruto woningmarktdata (in het bijzonder de koopprijzen van de betreffende onroerende goederen), een enquête onder de relevante marktdeelnemers (kopers, verkopers en makelaars) en leden van de betrokken juridische beroepsgroepen worden uitgevoerd. De opdrachtgever of opdrachtgeefster heeft zelfstandig een onderzoekconcept te ontwikkelen. Op basis van de prestatiebeschrijving worden de onderzoeksthema's, onderzoeksvragen en bepaalde methodische benaderingen – niet definitief – voorgeschreven. Op basis hiervan zijn innovatieve oplossingsvoorstellen te ontwikkelen en hiermee essentiële eigen bijdragen aan de gestructureerde vormgeving van de prestatie te leveren. Er wordt een conceptuele oplossing in de zin van § 14 Abs. 3 Nr. 2 VgV verwacht. De prestatie moet als een geheel worden toegewezen. Details zijn uit de aanbestedingsdocumenten te halen.